about 原野商法とは
原野商法とは
原野商法とは、主に1970〜1980年代にかけて販売された土地が、現在になって利用も売却も難しく、所有者の大きな負担となっている問題のことを指します。
当時、「将来値上がりする」「このエリアは別荘地として開発される」といった説明を受けて購入したものの、実際には活用されることのないまま、何十年も名義だけが残ってしまっている土地が数多く存在しているんです。
この問題は、過去の出来事ではありません。
今この瞬間も、相続や固定資産税をきっかけに、多くの方が悩まれています。
北海道においても多くの地域が対象となり、本来は原野や山林である土地が、宅地のように細分化されて販売されました。
さらに、北海道内にとどまらず、関東圏などでも新聞や雑誌の広告を契機として購入されたケースが多く、被害は全国に及んでいます。
原野商法の歴史
1970年代
原野商法が広がった背景には、列島改造論があります。
当時、列島改造論によって開発への期待が高まり、候補地とされた地域では土地取引が活発化しました。これに伴い不動産ブームが起こり、地価は急激に上昇しました。
そのような社会情勢の中、北海道内の山林は、道内はもちろんのこと、関東圏などの都市部に向けても、新聞や雑誌広告を通じて広く販売されました。
こうした流れの中で、投資家だけでなく一般の市民も、将来的な値上がりを期待して土地を購入していきました。
本来は建築や利用が困難な土地であるにもかかわらず、宅地のように細かく区分され、「開発予定地」「新幹線開通」など投資を目的として説明されるケースが多く見られました。
1980年代
広告の規制、悪質業者の摘発などがあり次第に原野商法は終息していきます。
しかしその結果、北海道各地に存在する利用困難な土地が、全国の個人に分散して所有される状態が残りました。
1980年代後半～
原野商法の被害者を狙った「二次被害」が発生し始めます。
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売却や資産価値の維持のために測量が必要とうたい費用を請求する
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別の土地と一緒に売りに出すことで高値で売れるといい、別の土地を買わされる
この問題は今現在も発生しています。
2000年代以降
近年では、相続が発生し、問題が再び表面化しています。
特に次のようなご相談が増えています。
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土地の場所が分からない
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現地に行くことができない
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勝手に土地を使用されてる
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売却や寄付、活用ができない
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親名義の権利証が金庫から出てきた
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固定資産税の負担がある
いわゆる「負動産」としての問題が深刻化しています。
原野商法の土地、
なぜ売れない？
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1.公道に接していない
建築許可が降りないため、利用価値が低い。
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2.管理コストの負担
草刈りや管理義務が負担となる。
現地に行くことも困難。 -
3.需要の欠如
買う人より、手放したい人のほうが圧倒的に多い。
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4.境界が不明確
山林は境界が曖昧で、隣地とのトラブルの元になる可能性も。
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5. インフラ整備（電気・水道）の問題
現実的に今から多額の資金を投じて、インフラの整備は非常に困難。
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6. 建築許可の問題
市街化調整区域にある原野・山林も多く、住宅や別荘の建築の許可は難しい地域。
原野商法の土地を
持ち続けるリスク
使っていないのに、責任と負担だけが増え続けること。これが原野商法の土地を持ち続けるリスクです。
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1.固定資産税を払い続けなければならない
土地を所有している限り、利用していなくても固定資産税の支払い義務は続きます。
固定資産税がかからない土地もありますが、その場合こそ何十年も問題が先送りされてしまうことが多く、注意が必要です。 -
2.管理義務が発生する（草・木・倒木など）
原野や山林であっても、所有者には管理責任があります。草木が伸び、周囲に迷惑がかかるようになったり、行政からの指導や是正依頼があった場合、所有者に責任が問われます。
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3.行政対応・トラブルのリスク
もしも土地に不法投棄物等があり、周辺に多大な迷惑をかけているケースでは行政による執行処分が検討され、実施された場合は多大な費用が請求される可能性もあります。
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4.相続登記の義務化
原野商法の土地は、相続のタイミングで初めて問題になることが多いようです。相続登記は2024年4月1日より義務化されており、登記をしないことのリスクも高まっています。土地を処分しない限り、一族にわたっての問題となってしまいます。
では、その土地だけ相続放棄しちゃえばいいのでは？
そのように考える方も多いですが、実際はそう簡単ではありません。
相続放棄は、不要な土地だけを選んで手放せるわけではなく、預貯金やご実家など「すべての財産」を放棄する手続きとなります。そう考えたときに、本当に相続放棄という選択で良いのかを慎重に検討する必要があります。
また、一度財産を相続（単純承認）してしまった後では、原則として相続放棄はできなくなります。結果として、「放棄もできず、売ることもできず、持ち続けるしかない」という状況に陥ってしまうケースが本当に多いのです。
実際に弊社へお問い合わせいただいたお客様の中にも、真剣に相続放棄を検討されていた方が多数いらっしゃいました。しかし、弊社のサービスをご活用いただくことで、ご自身の財産をすべて放棄することなく、長年の原野問題の解決に寄与できたケースもございます。
私どもは司法書士として、不動産業者様単独では対応が難しい「相続登記」や「遺産分割」のサポートはもちろん、状況によっては「相続放棄」の手続きまで、法的な視点から総合的に対応することが可能です。
お客様にとってどの選択が最善となるかをご提案させていただきますので、「どうしようもない」と諦めてしまう前に、まずはお気軽にご相談くださいませ。
費用を払って原野商法の
土地を手放すメリット
今、固定資産税がかかっていない、つまり土地に対してかかっているお金は０円なのに、わざわざ費用を払ってまでして原野商法の土地を手放すことにメリットはあるんですか？
これは、多くの方が感じるとても自然な疑問で、「今はお金がかかっていないのに、 わざわざ費用を払うのはもったいないのでは？」そう思われるのは、決して間違いではありません。
それでも「手放す」という選択をする方が多い理由・・
それは今、少しの負担をしてこれから先、いつ・どんな形で、どんな大きさで起きるかわからない負担を、今日この時点でスパッと終わらせられることにあります。
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1.固定資産税が「将来も含めて」ゼロになる
今、固定資産税がかかっている方はもちろんゼロになるというメリットがありますが、今は固定資産税がかかっていない方も将来突然課税される可能性はゼロではありません。
手放すことで固定資産税を気にする必要が完全になくなります。 -
2.管理・越境・行政対応から解放される
税金がかからなくても、所有している限り「責任」は残ります。
土地に何かが起きたときの責任、「いつか起きるかもしれない不安」を、ずっと抱え続ける必要がなくなります。 -
3.相続の心配が完全になくなる
費用を払って手放すことで、
子どもや孫たちに悩みを残さない
家族にまだ知られていない場合は家族に説明しなくて済む
「あの土地どうするの？」と言われなくなる
という、目に見えない安心が手に入ります。
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4.「今日で終わる」確実な解決が手に入る
原野商法の土地の一番の問題は、「いつか何とかしなければ…」と思い続ける状態が何年も続くことです。
実際に手放した方は「これでもう悩まなくて済む..」と安堵の表情を浮かべる方が多く、「心の負担がなくなる」これが一番のメリットなのかもしれません。
ソーシャルライツが
引き受けられる理由
なぜソーシャルライツはそんなリスクの大きい土地を引き受けられるの？
「売れない」「使えない」「持ち続けるのが不安」そんな土地を、なぜソーシャルライツは引き受けることができるのか..
多くの方が、「本当に大丈夫なの？」と感じるのは、当然のことだと思います。
私たちは、根性論で引き受けているわけではありません。
引き受けたあとまで責任を持てるよう、最初から仕組みとして設計しています。
1.引受料を「将来の管理費」として設計しているから
ソーシャルライツでは、お客様からいただく引受料を単なる手数料や会社の利益ではなく、将来にわたる管理費の原資として考えています。 固定資産税の支払いや最低限の土地管理、万が一のトラブルへの備えなど、最初から「長く管理し続ける前提」でお引き受けしているからこそ、無責任に放置することなく対応が可能です。
具体的には、お預かりした引受料の大部分をバランスファンド等にて運用し、その運用益を毎年の維持管理コスト（固定資産税や草刈りなど）に充当する仕組みを構築しております。
弊社の運営実績が積み上がるにつれ、運用母体となる資金も増大するため、より確実性の高い安定運用が可能となります。
また将来的には、土地および運用資産を包括する「財団法人（公益財団法人）」を創立する計画です。
株式会社よりも法的安定性の高い公的機関としての性格を強めることで、日本の原野商法問題の解決に永続的に取り組んでまいる所存です。
2.北海道に限定し、リスクをコントロールできる土地に絞っているから
ソーシャルライツは、対応エリアを北海道に限定しています。
これは、規模を広げないためではなく、リスクを正確に把握し、管理できる範囲に絞るためです。
3.司法書士としての専門性・信用・使命を背負っているから
ソーシャルライツは、司法書士が運営している会社です。
司法書士は、登記や相続を扱う国家資格者であり、業務に不誠実な点があれば、厳しい責任を問われる立場です。
だからこそ、曖昧な説明、無責任な引き取り、引き受けたあとの放置といったことは絶対にできません。
原野商法の問題は、「誰も引き受けないから、ずっと宙に浮いたまま」になってきた社会問題です。
その問題に対して、専門家として向き合い、受け皿をつくること…それが私たちの使命だと考えています。
こちらのページでもっと詳しく解説しています
ご相談解決事例・お客様の声
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成年後見人が選任されている釧路の土地。
同業の司法書士の先生からのご紹介事例です。土地所有者様には成年後見人（弁護士）が選任されており、財産を手放すためには家庭裁判所の判断が必要なケースでしたが、連携により無事にお引き受けが完了いたしました。
お引き受け完了まで地域 釧路エリア（北海道内）他士業・専門家からのご依頼原野商法
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将来の相続トラブルを防ぐため、ニセコ・蘭越町エリアの山林をお引き受け
同業の司法書士の先生からのご紹介事例です。所有者様が高齢となり、「相続で揉める前に手放したい」というご長女様のご希望から、公図の座標がなく特定が難しい山林をご相談のうえお引き受けいたしました。
お引き受け完了まで -地域 ニセコ、蘭越町エリア親が所有（相続前）他士業・専門家からのご依頼原野商法
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売れないから価値がゼロというわけではなく、一番の問題は、引き取る人がいないという、需要と供給のバランスの崩壊にあります。
このような条件が重なることで、一般の不動産市場では取り扱いが難しくなっています。